Аналитика, экспертные мнения

Аналитика, экспертные мнения

Вы купили квартиру в новостройке на стадии строительства. Сроки строительства сорваны. Что можно предпринять?
1. Покупатель заключил с продавцом (застройщиком) предварительный договор на покупку квартиры. По данному договору покупатель обязан полностью или частично произвести оплату до заключения основного договора. Оплата покупателем квартиры была произведена, но процесс строительства значительно затянулся.
Есть ли возможность вернуть деньги, а также получить неустойку?

В данном случае проблема состоит в том, что заключен всего лишь предварительный договор о намерении заключить основной договор. Данный договор не обязывает застройщика передать квартиру.

Однако, если по предварительному договору произведена оплата полной стоимости квартиры (большей части стоимости), то это можно считать соглашением об участии в долевом строительстве.
Мониторинг технического состояния зданий, сооружений, строительных конструкций. Цели и задачи мониторинга.
Мониторинг технического состояния зданий, сооружений и отдельных конструкций обычно проводят:
- для предупреждения ухудшения состояния объекта, в следствии воздействия внешних негативных факторов;
- для своевременного выявления конструкций, в которых произошли изменения напряженно-деформированного состояния;
- для обеспечения безопасного функционирования объекта, за счет своевременного обнаружения, на ранней стадии, негативного изменения технического состояния строительных конструкций, которые могут повлечь переход объектов в ограниченно работоспособное или в аварийное состояние;
- для контроля степени и скорости изменения технического состояния объекта и принятия, в случае необходимости, экстренных мер по предотвращению его обрушения.
Независимая техническая строительная экспертиза

Когда необходима техническая строительная экспертиза?

1. При покупке здания, сооружения строения, отдельного помещения.

В этом случае инвестор должен быть уверен в качестве приобретаемого объекта и в адекватности назначенной продавцом цены.

Эксперты в области строительства определят:
- физический износ строительных конструкций,
- физический износ инженерных коммуникаций и оборудования (водопровода, отопления, газопровода, электросети, канализации, вентиляции).


2. При изучении возможности реконструкции или перепланировки здания, сооружения.


3. Перед разработкой проектно-сметной документации до начала реконструкции или капитального ремонта зданий, сооружений.

Состав и содержание работ по обследованию зданий и сооружений в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Правила обследования и мониторинга технического состояния.
Настоящий стандарт является нормативной основой для контроля степени механической безопасности и осуществления проектных работ по повышению степени механической безопасности зданий и сооружений. Настоящий стандарт регламентирует требования к работам и их составу по получению информации, необходимой для контроля и повышения степени механической безопасности зданий и сооружений.

Настоящий стандарт не устанавливает требований к проектированию мероприятий по устранению выявленных недостатков в грунтовых массивах, конструкциях, их элементах и соединениях, а также к проектированию мероприятий по восстановлению, усилению и капитальному ремонту объекта.
Стены, колонны и другие вертикальные конструкции
Стена - вертикальная ограждающая конструкция, отделяющая помещение от окружающего пространства или соседнего помещения.

Колонны – вертикальные несущие конструкции. Колонны воспринимают нагрузку от вышележащих конструкций и сосредоточено передают ее на расположенные ниже конструкции. 

При проведении экспертизы и выполнении обследования стен, колонн и других вертикальных конструкций, как правило, устанавливается:
- техническое состояния и степень износа; 
- качество выполнения строительно-монтажных работ; 
- несущая способность; 
- прочность бетона, кирпича и других материалов стен, колонн и других вертикальных конструкций; 
- диаметр и шаг раскладки арматуры в железобетонных стенах, колоннах и других вертикальных конструкциях; 
- теплоизоляционные характеристики стен; 
- и пр.
Определение величины причиненного материального ущерба в результате некачественного выполнения проектных, строительно-монтажных, отделочных и ремонтных работ
Объем возмещения причиненного ущерба от некачественно выполненных работ, должен быть полным. Это означает, что должны быть возмещены:
- реальный ущерб;
- и неполученные доходы.

Реальный ущерб - это расходы, которые потерпевший произвел или должен будет произвести.

Неполученные доходы (упущенная выгода) - это доходы, которые потерпевший получил бы, если бы материалы не были испорчены и работы были выполнены качественно и в срок.
Конструкции перекрытий

Перекрытие - горизонтальная конструкция, которая разделяет по высоте смежные помещения в здании или сооружении. Как правило это несущая конструкция.

Экспертиза и обследование перекрытий может включать в себя: 
- определение технического состояния и степени износа конструкций перекрытий (плит перекрытий, балок и т.д.); 
- определение технического состояния и надежности узлов соединения металлических и железобетонных конструкций перекрытий; 
- определение качества выполнения строительно-монтажных работ при возведении перекрытий; 
- определение несущей способности конструкции перекрытий;
- определение прочности бетона перекрытий; 
- определение диаметра и шага раскладки арматуры в железобетонных плитах и балках перекрытия не разрушающим методом; 
- и др.


Разработка проектов перепланировок

Проект перепланировки - это установленная действующими нормативными требованиями проектная документация, отражающая все изменения относительно первоначальной планировки квартиры, с учетом особенностей строительных конструкций и инженерных коммуникаций.

В большинстве случаев перед разработкой проекта перепланировки, необходимо выполнить обследование технического состояния строительных конструкций и сетей, с целью установления возможности выполнения перепланировки.

В проекте перепланировки отражаются все изменения относительно старой планировки с учетом особенностей строительных конструкций и инженерных коммуникаций.

Отделочные покрытия
Назначение отделочных работ - защита строительных конструкций от вредных воздействий окружающей среды, увеличение срока их службы и придание поверхностям красивого внешнего вида. Одновременно, отделка зданий и сооружений может улучшить звукоизоляционные свойства, а также повысить противопожарную защиту.
К отделочным относятся облицовочные, штукатурные, малярные, обойные и стекольные работы. В состав отделочных работ входит также устройство чистых полов. 

В результате проведения экспертизы и выполнения обследования отделочных покрытий, как правило, устанавливается:
- определение технического состояния наружных и внутренних отделочных покрытий;
- определение качества выполненных наружных и внутренних отделочных работ; 
- определение причин повреждения (разрушения) отделочных покрытий и материалов; 
- и др.
Анализ смет
   Грамотно проведённый анализ сметы позволяет оценить сметную документацию с точки зрения целесообразности предстоящих расходов и правильности выбора технологий, работ и материалов. Подобная услуга заказывается частными и корпоративными инвесторами, желающими получить объективные данные об эффективности расходов, необходимых для будущего строительства, реконструкции или капитального ремонта.

Всесторонним анализом сметы занимаются компетентные специалисты, знакомые со всеми нюансами и ценовыми предложениями современного рынка строительства. Предметом изучения становятся задекларированные суммы, необходимые для закупки материалов, а также реестр работ, оцениваемых подрядчиком в одностороннем порядке. Одновременно анализируется качество и технологическая обоснованность использования конкретных строительных материалов в каждом отдельном случае.
Инженерное оборудование

Экспертиза и обследование инженерного оборудования, как правило, включает в себя:
- определение технического состояния и степени износа инженерного оборудования и коммуникаций; 
- определение качества монтажа инженерного оборудования и коммуникаций;
- и др.

Экспертиза и обследование инженерного оборудования и коммуникаций производится в следующих случаях: 
   - при реконструкции или капитальном ремонте; 
   - при некачественном выполнении монтажных работ;
   - для выявления брака, допущенного при изготовлении элементов инженерного оборудования и коммуникаций;
   - при смене балансодержателя, арендатора, оперативного управляющего; 
   - в случаях систематического нарушения функционирования инженерных систем;
   - и пр.

Кровли
Экспертиза и обследование конструкций кровель, как правило, включает в себя:
- определение технического состояния и степени износа конструкций кровель;
- определение технического состояния несущих элементов конструкций кровель;
- определение качества выполнения строительно-монтажных работ при устройстве кровель;
- определение прочности бетона железобетонных конструкций кровель;
- определение диаметра и шага раскладки арматуры в железобетонных элементах конструкций кровель;
- определение несущей способности элементов кровель (деревянных, металлических, железобетонных);
- определение технического состояния и надежности узлов соединения металлических, железобетонных, и деревянных элементов конструкций кровель;
- определение теплоизоляционных характеристик кровель;
- определение состояния гидроизоляционного покрытия кровель;
- и др.
Техническое обследование зданий и сооружений
Техническое обследование зданий и сооружений - основная оставляющая системы безопасности, представляющая собой комплекс из исследований, расчётов и выводов, являющихся основанием для принятия компетентных решений по дальнейшей эксплуатации, строительству и пр. 

Обследование зданий и сооружений проводится:
- в соответствии с планом (запланировано);
- после аварий и стихийных бедствий;
- перед реконструкцией, капитальным ремонтом, техническим перевооружением и пр.;
- для оценки состояния объекта перед покупкой;
- и пр.
Окна, двери, витражи, остекление, и прочие элементы заполнения проемов

При проведении экспертизы и выполнении обследования элементов заполнения проемов, как правило, устанавливается:
- качество изготовления элементов заполнения проемов;  
- качество монтажа элементов заполнения проемов; 
- теплоизоляционные и звукоизоляционные характеристики элементов заполнения проемов;
- и др.

Перечисленные выше дефекты являются следствием некачественного выполнения работ по монтажу элементов заполнения проемов. 


Фундаменты

При проведении экспертизы и выполнении обследования фундаментов, как правило, требуется установить:  
- техническое состояние и степень износа фундаментов;    
- причину протечек и затопления подземных и подвальных помещений;      
- качество выполнения строительно-монтажных работ при возведении фундаментов;    
- глубину заложения фундаментов;      
- глубину погруженных забивных свай;   
- глубину залитых буронабивных свай;     
- несущую способность фундамента;     
- прочность бетона фундаментов;      
- диаметр и шаг раскладки арматуры в фундаменте;    
- установить характеристики грунтов-основания фундаментов;     
- определить степень уплотнения подсыпки под фундаменты;    
- и др.

    
Определение причин аварийности
При строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, вследствие различных причин происходят аварии, приводящие к повреждению и разрушению строительных конструкций зданий и сооружений. 

Основная задача проведения аварийной экспертизы - установить возможность дальнейшей безопасной эксплуатации отдельной конструкции или здания целиком, определить мероприятия по восстановлению, усилению или замене поврежденных конструкций, а также определить величину и стоимость нанесенного ущерба.

В некоторых случаях необходимо установить причину аварии, провести расследование и точно установить, чем было вызвано обрушение или разрушение каких-либо конструкций.
Экспертиза проектной документации
При проведении экспертизы проектно-сметной документации проверяется комплексность и полнота представленных материалов, при этом состав и содержание принимаемой на экспертизу документации, должны соответствовать требованиям «Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» (СНиП 11-01-95). При необходимости эксперт может затребовать дополнительную информацию по рассматриваемому проекту. 

В случае несоответствия состава проектной документации типовым требованиям нормативных документов рассматривается обоснованность данного несоответствия, наличия разрешений на это соответствующих органов. 

Контроль качества строительства

Контроль качества строительства проводится в процессе строительных работ с целью оценки соответствия создаваемых комплексов и систем актуальным строительным правилам и нормам.

Для минимизации рисков предъявления претензий к качеству работ, подрядные организации привлекают организации осуществляющие экспертный контроль, а также фиксацию качества выполненных работ в документарной форме.

Также, контроль качества строительства может осуществляться со стороны заказчика, который имеет свободный доступ на объект, и может привлечь, для проведения экспертизы, любую организацию или специалиста по своему усмотрению.
Судебная экспертиза

Единственным эффективным способом получить достоверную оценку, в ходе судебного разбирательства, по техническим вопросам, является проведение экспертизы.

Порядок назначения и проведение судебной технической экспертизы является процессуальным действием, строго регламентируемым процессуальным законодательством.

Поскольку от выводов, сделанных по результатам проведенной технической экспертизы, часто зависит решение суда, чрезвычайно важно, чтобы судебная экспертиза была выполнена профессионально.

Оценка стоимости недвижимости
Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. 


В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: 
- рыночная стоимость; 
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость; 
- кадастровая стоимость.

Определение технического состояния здания перед покупкой

   Приобретая квартиру или дом, покупатель часто не имеет полной достоверной картины о его качестве и техническом состоянии.


   Продавец нередко намеренно приукрашивает отдельные детали продаваемого объекта недвижимости, скрывая его недостатки и дефекты.


   Отсутствие необходимой информации о техническом состоянии здания может привести к значительным экономическим потерям в процессе его эксплуатации.

Приемка выполненных работ
Приемка выполненных строительных работ подразделяется на: 
а) приемку работ, скрываемых- последующими работами и конструкциями (скрытые работы) с целью определения возможности дальнейшего производства работ; 
б) приемку законченных конструктивных элементов. 

Приемка этих работ производится по мере их окончания и готовности конструктивных элементов, но не реже 1 раза в месяц. 

В процессе приемки производится освидетельствование выполненных работ в натуре, выполняются контрольные замеры и лабораторные испытания.

Определение величины причиненного материального ущерба в результате залива

Довольно распространенными являются судебные споры, связанные с возмещением вреда, причиненного жилым и нежилым помещениям из-за нарушений в работе инженерного оборудования, например, в связи с некачественными фасонными деталями, шаровыми кранами, шлангами гибких подводок, и пр.

Судебные споры, чаще всего, происходят из-за нежелания виновного лица в добровольном порядке возместить, причиненный вред имуществу другого лица, а в ряде случаев, необходимостью установления непосредственно виновного лица. Также стороны могут не достигнуть соглашения о размере причиненного вреда.

Определение величины причиненного материального ущерба в результате пожара
В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Для наступления ответственности по возмещению вреда, причиненного в том числе и пожаром, необходимо наличие состава правонарушения, включающего: 
а) наступление вреда (материального и (или) морального), его размер; 
б) противоправность поведения причинителя вреда; 
в) причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда; 
г) вину причинителя вреда.