Что такое «оценка»?

   Оценка (оценочная деятельность) – это деятельность, направленная на определении рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной, предусмотренными федеральными стандартами, стоимости.

   Под рыночной стоимостью следует понимать наиболее реалистичную цену, по которой возможно отчуждение (продажа) объекта оценки на рынке в условиях конкуренции, когда стороны осуществляют сделку осознано, полностью владея необходимой информацией и при этом, на величину цены не влияют какие-либо особые обстоятельства, в том числе:
   - отсутствует обязанность одной из сторон осуществлять продажу объекта оценки, а также отсутствует обязанность другой стороны совершать покупку объекта оценки;
   - стороны владеют полнотой информации о предмете сделки и действуют исходя из своих интересов;
   - объект оценки представлен на открытом (публичном) рынке, характерном для данных объектов оценки;
   - цена сделки является разумной, и сделка осуществляется без принуждения;
   - оплата по сделки за объект оценки осуществляется в денежной форме.

   Оценка выполняется в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства.

Какие законодательные акты и стандарты регламентируют оценочную деятельность

   Основными законодательными актами регламентирующими работы по выполнению оценки являются:
   1. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
   2. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (при выполнении оценки для суда);


   Основными стандартами, регламентирующими оценочную деятельность, являются:
   1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297);
   2. Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;
   3. Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г.№ 200;
   4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298);
   5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299);
   6. Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;
   7. Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;
   8. Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;
   9. Федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328;
   10. Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;
   11. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611).

   Кроме того, при проведении оценки могут использоваться стандарты, установленные саморегулируемой организацией (СРО), членом которой является Оценщик.

В каких случаях необходима оценка

   Проведение оценки требуется в следующих случаях:
   1. При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
   2. При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
   3. При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
   4. При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
   5. При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
   - при национализации имущества;
   - при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
   - при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
   - при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
   - при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

   Проведение оценки является необходимой в следующих случаях:
   1. Для предоставления отчета или заключения об оценке в качестве доказательства в суде (выполненное по определению суда);
   2. В случаях необходимости оценить ущерб от залива, пожара и прочих аварийных ситуаций;
   3. В случаях необходимости подтвердить рыночную стоимость недвижимости в суде (в т.ч. выполненное по определению суда);
   4. В случаях оформления ипотеки. Отчет об оценке требуется банку для обоснования величины занимаемых средств;
   5. При покупке и продаже недвижимости, с целью установления фактической рыночной стоимости;
   6. В случаях необходимости установления залоговой стоимости объекта недвижимости;
   7. В случаях необходимости подтвердить рыночную стоимость недвижимости в налоговых органах;
   8. В случаях необходимости подтвердить рыночную стоимость недвижимости при страховании;
   9. В случаях раздела недвижимости.

Этапы выполнения оценки

   Оценка объектов недвижимости, как правило, включает в себя следующие этапы:
   - установление конечной цели (задачи) оценки недвижимости;
   - составление плана на выполнение оценки недвижимости;
   - подбор и исследование информации об объекте недвижимости, в т.ч. с выездом на объект;
   - исследование с целью установления вариантов наиболее рационального и эффективного использования объекта недвижимости;
   - вычисление (расчет) оценочной стоимости объекта недвижимости;
   - сопоставление результатов исследования и установления конечной стоимости объекта недвижимости;
   - разработка заключения или отчета по результатам проведенной оценки.

   1. Установление конечной цели (задачи) оценки недвижимости:
   Цели и задачи оценки зависят от назначения объекта экспертизы, а также от того для каких целей производится оценка объекта недвижимости. В частности, по результатам проведенной оценки может устанавливаться:
   - рыночная стоимость;
   - инвестиционная стоимость;
   - страховая стоимость;
   - стоимость замещения;
   - восстановительная стоимость;
   - залоговая стоимость;
   - ликвидационная стоимость;
   - стоимость для налогообложения;
   - стоимость как производственного комплекса;
   - и пр.

   2. Составление плана на выполнение оценки недвижимости:
   Подбираются источники информации, а также методы оценки данного объекта недвижимости. На основании этих данных составляется общий план работы.

   3. Подбор и исследование информации об объекте недвижимости:
   - производится исследование объекта недвижимости (при необходимости, с выездом оценщика на объект с выполнением фотофиксации);
   - осуществляется подборка правоустанавливающих документов, производится сбор сведений о возможных обременениях объекта недвижимости;
   - при необходимости, производится анализ данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту недвижимости;
   - осуществляется сбор информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости;
   - производится сбор данных, необходимых для определения количественных и качественных характеристик объекта недвижимости;
   - выполняется анализ сегмента рынка к которому относится объект недвижимости. Проводятся исследования текущей конъектуры и тенденций развития выбранного сегмента рынка. Производится подбор и изучения аналогов объекта недвижимости;
   - производится анализ объекта недвижимости в совокупности с прилегающей территорией, с учетом физических, экономических и пр. характеристик местоположения.

   4. Исследование с целью установления вариантов наиболее рационального и эффективного использования объекта недвижимости:
   - производится анализ с целью определения наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Дается правовое обоснование (фактическая осуществимость и финансовая целесообразность) выбранных вариантов использования объекта недвижимости;
   - определяется наиболее высокая стоимость объекта недвижимости при различных вариантах использования.

   5. Вычисление (расчет) оценочной стоимости объекта недвижимости:
   - оценка стоимости объекта недвижимости производится в соответствии со следующими методиками:

   Доходный подход
   При использовании доходного подхода стоимость недвижимости определяется исходя из величины (количества) дохода, который оцениваемый объект недвижимости способен принести.

   Этапы определения стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода:
   1. Производится расчет валового дохода от использования объекта недвижимости с использованием анализа текущих ставок и тарифов на рынке при сравнивании аналогичных объектов.
   2. Производится оценка потерь от неполного или нецелевого использования объекта недвижимости на основании исследования сегмента рынка. Далее, рассчитанная величина вычитается из валового дохода. В итоге определяется показатель действительного валового дохода.
   3. Производится подсчет расходов, связанных с объектом оцениваемой недвижимости.
   4. Определяется величина чистого дохода от продажи оцениваемого объекта недвижимости.
   5. Производится расчет коэффициента капитализации.

   Сравнительный подход
   При использовании сравнительного подхода происходит сопоставление (сравнивание) оцениваемого объекта недвижимости с аналогами, по которым имеется открытая информация о стоимости сделок с ними.

   При этом, должны быть соблюдены следующие условия:
   - объект недвижимости не должен быть специфическим;
   - информация по совершенной, с объектом недвижимости, следке должна быть максимально подробной;
   - показатели, влияющие на величину стоимости применяемых при сравнении аналогов оцениваемого объекта недвижимости, должны быть сопоставимы.

   Этапы определения стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода:
   1. Исследование рынка – проводится анализ текущего состояния, а также тенденция сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости.
   2. Сбор и исследование информации о выставленных на продажу на открытом рынке аналогичных оцениваемому объектов недвижимости.
   3. Корректирование цен с учетом фактических отличий от оцениваемого объекта недвижимости.
   4. Определяется стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем сопоставления стоимостей аналогов.

   Затратный подход
   При использовании затратного подхода учитывается совокупность расходов на восстановление или замещение с учетом износа оцениваемого объекта недвижимости.


   Этапы определения стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода:
   1. Производится расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости с учетом его наиболее эффективного использования.
   2. Производится расчет стоимости замещения или расчет восстановительной стоимости.
   3. Выполняется определение величины накопительного износа, в т.ч.:
      - физический износ;
      - функциональный износ;
      - внешний износ;
      - и пр.
   4. Производится расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопительного износа.
   5. Определяется итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости.


   6. Сопоставление результатов исследования и установление конечной стоимости объекта недвижимости:
   Устанавливается итоговая величина стоимости оцениваемого объекта имущества на основании сравнивания результатов применения различных подходов оценки, при этом:
      - производится структурирование выявленных проблем и факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости;
      - строится матрица сравнения критериев оценки, а также рассчитывается значение приоритетов критериев оценки.

   7. Разработка заключения или отчета по результатам проведенной оценки:
   - выполняется подготовка итогового документа, в котором обосновываются мнение и выводы оценщика о стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Сроки выполнения оценки

   В зависимости от поставленных задач, специфики объекта, объема работ, а также места расположения объекта продолжительность оценки может варьироваться от 5 до 60 рабочих дней.

   Точно установить продолжительность работ можно только после получения исходных данных.

   Узнать сроки выполнения работ можно следующими способами:
   - сделать запрос на выполнение землеустроительной и кадастровой экспертизы в разделе «Заявка на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Выполнение оценочной экспертизы.»;
   - связавшись с нашими специалистами по телефонам: +7 (495) 641-70-69; +7 (499) 340-34-73;
   - сделать запрос по эл.почте: manager@tse-expert.ru.

Что Вы получите в результате произведенной оценки

   По результатам выполненной оценки разрабатывается ОТЧЕТ, выполненный по форме установленной Федеральным стандартом оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 или ЗАКЛЮЧЕНИЕ, выполненное также по форме установленной Федеральным стандартом оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», с учетом требований процессуальных кодексов и Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Для чего необходимы результаты произведенной оценки

   Результаты оценки объекта недвижимости необходимы для различных целей и могут быть востребованы как физическими лицами, так и юридическими лицами.

   Основные случаи, когда требуются результаты произведенной оценки:
   - продажа или покупка недвижимости. Оценка помогает установить справедливую рыночную стоимость объекта, чтобы продавец указывал адекватную цену, а покупатель имел понимание, насколько предложения соответствуют рыночной ситуации.
   - ипотека и кредитование. Банки требуют оценку недвижимости при оформлении ипотеки или кредита под залог имущества. Это необходимо для того, чтобы банк понимал реальную стоимость залога и мог оценить свои риски.
   - страхование. Страховые компании используют результаты оценки недвижимости для определения страховой суммы и расчета страховых премий.
   - налогообложение. В некоторых случаях налоговая служба требует провести оценку объектов недвижимости для корректного начисления налогов (например, налога на имущество).
   - наследственные дела. При вступлении в наследство нотариус может потребовать оценку стоимости наследуемой недвижимости для правильного распределения долей между наследниками и расчета госпошлины.
   - раздел имущества. Если речь идет о разводе или разделе совместно нажитого имущества, оценка позволяет определить стоимость каждого объекта или части недвижимости, что важно для справедливого раздела активов.
   - инвестиционные проекты. Инвесторы могут заказывать оценку недвижимости перед вложением средств, чтобы понять, насколько выгоден проект с точки зрения потенциальной прибыли.
   - судебные споры. В случае споров по поводу прав собственности, стоимости собственности или других вопросов, связанных с недвижимостью, суд может запросить независимую оценку недвижимости для принятия решения.
   - аренда коммерческой недвижимости. Арендодатели и арендаторы могут использовать оценку для установления справедливой арендной платы за объект недвижимости.
   - перепланировка и реконструкция. Иногда требуется оценить стоимость улучшений, сделанных в объекте недвижимости после его покупки, например, для повышения его кадастровой стоимости.

   Таким образом, оценка недвижимости играет важную роль во многих сферах жизни и бизнеса, помогая принимать обоснованные и финансово взвешенные решения.

Срок действия результатов оценки

   Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Отчет об оценке объекта недвижимости считается действительным в течение шести месяцев с момента его разработки.

   В случае выполнения оценки объекта недвижимости по определению суда, Заключение по результатам проведенной оценки приобщается к материалам дела и остается действительным как в период рассмотрения дела, так и после завершения судебного производства.

Читайте также:

Обследование конструкций, помещений, зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования 

Строительно-техническая экспертиза конструкций, помещений, зданий, сооружений, помещений, инженерных сетей и оборудования. Судебная экспертиза. 

Исследование конструкций и материалов. Экспертиза деталей, изделий, узлов, элементов и пр. 

Мониторинг технического состояния зданий и сооружений

Землеустроительные и кадастровые работы. Землеустроительная и кадастровая судебная экспертиза.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Судебная и оценочная экспертиза.