- Главная /
- Инфоблок /
- Аналитика, экспертные мнен... /
- Анализ смет
Анализ смет
Смета — расчёт (план) предстоящих доходов и расходов на осуществление какой-либо деятельности.
Существуют сметы на финансирование деятельности какого-либо предприятия, учреждения, на выполнение каких-либо работ (проектных, строительных, отделочных, ремонтных и т. п.).
Грамотно проведённый анализ сметы позволяет оценить сметную документацию с точки зрения целесообразности предстоящих расходов и правильности выбора технологий, работ и материалов. Подобная услуга заказывается частными и корпоративными инвесторами, желающими получить объективные данные об эффективности расходов, необходимых для будущего строительства, реконструкции или капитального ремонта.
Всесторонним анализом сметы занимаются компетентные специалисты, знакомые со всеми нюансами и ценовыми предложениями современного рынка строительства. Предметом изучения становятся задекларированные суммы, необходимые для закупки материалов, а также реестр работ, оцениваемых подрядчиком в одностороннем порядке. Одновременно анализируется качество и технологическая обоснованность использования конкретных строительных материалов в каждом отдельном случае.
В результате анализа сметы заказчик получает письменный отчёт с конкретными выводами по каждому пункту сметной документации. Такие услуги предоставляют возможность объективно оценить добросовестность подрядчика. Кроме того, письменный анализ сметы является юридически правомерным документом для аргументирования собственной позиции в процессе судебных разбирательств.
Сметная документация делится на несколько типов:
- локальные сметы: по конкретному типу работы или объекта;
- объектные сметы (сметные расчеты) на объект в целом, где объединены данные из локальных смет.
При анализе локальной сметы оценивается стоимость строительства исходя из стоимости отдельных объектов, а также, следующих элементов сметных расчетов: параметров зданий и сооружений, принятых по рабочим чертежам; номенклатуры оборудования, мебели, инвентаря; действующих сметных нормативов на виды работ, конструктивные элементы, а также оптовых, лимитных и в отдельных случаях цен разового заказа на оборудование, мебель и инвентарь.
Так же консолидированный анализ сметной документации учитываются затраты на подготовку площадки (подготовка земли, отвод земли, арендной платы за землю), стоимость сноса зданий, транспортных сетей, компенсации за ущерб в приобретение земли, дренажа, мелиорации земель, уплаты сбора за выдачу лицензий, затраты на проектно-изыскательские работы, надзор, обучение персонала и пр.
Анализ объектных смет составляется в текущем уровне цен и объединяет значение локальных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим элементам локальных смет: строительно-монтажные работы, оборудование, инвентарь и другие расходы.
Например, в оценке объекта для благоустройства территории могут включать в себя следующие затраты: устройство парковки, ландшафтный дизайн, строительство забора, монтаж ворот, наружного освещения и т.д.
При проведении технической строительной экспертизы обычно выполняют:
- анализ правильности применения расценок в соответствии с требованиями строительных норм и правил (СНиП, ГОСТ) и другим нормативным документам;
- анализ соответствия примененных расценок по видам выполняемых работ;
- анализ заложенной стоимости сырья и материалов, фонда заработной платы, эксплуатации машин и технического оборудования;
- анализ правильности применения расценок, накруток коэффициентов пересчета и поправок;
- анализ на предмет завышение сроков продолжительности строительства;
- и др.
Составление сметной документации на строительные и ремонтные работы.
Расчет смет и составление сметной документации необходим заказчикам и подрядчикам для оценки стоимости как всего комплекса работ, так и отдельных её частей, а также для предоставления заказчику аргументированных и грамотных расчетов. Особенно важна сметная документация при проведении промежуточных расчетов между заказчиком и подрядчиком. Сметные документы необходимы при составлении планов и графиков производства работ с разбивкой по годам, кварталам и месяцам. Для заказчика это даёт возможность составить график финансирования работ и планировать свои затраты.
Строительная смета является, как правило, приложением к договору подряда. Заказчик имеет право требовать сметную документацию в любой форме, вплоть до самой подробной расшифровки стоимости ресурсов и т.д. Наличие согласованных смет позволит избежать споров и разногласий при взаиморасчётах.
Виды смет
Объектная смета включает расчеты по строительству конкретного отдельного здания или сооружения. Она состоит из локальных смет на все виды работ. Кроме этого, в ней приводятся и другие необходимые затраты.
Локальная смета - это, как правило, детально расшифрованный подробный расчёт. Кроме этого существуют укрупнённые сметные расчёты, например, на стоимость 1м2 жилья в том или ином конструктивном исполнении. Как правило, они используются ещё до проектирования объектов. Они основываются на стоимости аналогичных строек.
Наибольшее распространение получили следующие виды расчёта смет:
Ресурсный сметный расчет
Ресурсный сметный расчет основан на нормах расхода материалов по каждому виду работ. На измеритель (1м3; штука и т. д.) установлена норма расхода каждого из материалов, затраты на эксплуатацию машин и механизмов, затраты труда рабочих соответствующей квалификации, и пр. В расчётах используются текущие цены на материалы, расценки на машины и механизмы, а также текущие тарифные ставки.
Ресурсно-индексный метод расчета
Ресурсно-индексный метод расчета смет предусматривает ресурсный расчет стоимости работ в ценах 1984г. или 2001г. с последующей индексацией цен на ресурсы до уровня текущих цен.
Базисно-индексный метод расчета
Базисно-индексный метод расчета смет заключается в том, что ранее рассчитанная стоимость в базисном уровне по каждой строке умножается на соответствующий индекс. Не по каждому ресурсу, а более укрупнено, на вид работ.
Базисно-компенсационный метод
Базисно-компенсационный метод составления смет позволяет компенсировать затраты в зависимости от изменений цен и тарифов в ходе строительства.
Составление сметы строительства может выполняться любым методом в зависимости от желания заказчика. Обычно различают три составных части стоимости строительно-монтажных работ, образующих строительную смету:
1. прямые затраты состоят из заработной платы рабочих, расходов на машины и механизмы, а также стоимости материалов. Они определяются исходя из норм расходов материалов, действующих цен на ресурсы и тарифные ставки;
2. накладные расходы - это организационно-управленческие расходы. Они нормируются по видам строительно-монтажных работ или по видам строительства для укрупнённых расчётов. Определяются в % от фонда оплаты труда;
3. сметная прибыль (плановые накопления) - норма прибыли, позволяющая функционировать и развиваться подрядной строительной организации. Определяется в % от фонда оплаты труда рабочих и машинистов. Размер % берётся по отраслевым нормативам или по сложившейся норме конкретной организации.
Составление сметной документации на отдельные виды работ (локальная смета)
Если посмотреть на самую простую строительную смету - локальную, то ее можно мысленно разбить на две половины, которые в какой-то мере зависят друг от друга.
Левая половина сметы содержит описательную часть, в которой представлен шифр и перечень работ и затрат, необходимых при производстве строительных, ремонтно-строительных, монтажных, пусконаладочных работ. В этой половине также указываются единицы измерения (масса, штуки, метры, комплекты и прочие физические параметры).
Во второй половине сметы даются прямые затраты в рублях по выполнению описательной части работ на указанную единицу измерения, количество единиц измерения и произведение единиц измерения на их количество. В результате каждая строчка будет нести информацию о стоимости работ, описанных в левой части сметы в денежном выражении. Складывая итоги всех строчек, получаем сумму затрат, необходимых для проведения того или иного вида работ.
Кажется, все просто. Но перед любым составителем смет стоит задача правильно описать технологию ведения работ, правильно определить объемы тех или иных технологических операций и, наконец, подобрать такую расценку (прямые затраты), которая наиболее четко соответствовала бы описанию работ. Именно в этом и заключается мастерство, квалификация сметчика при проведении технической строительной экспертизы.
Если взглянуть на сметную документацию с точки зрения всего объема работ, то окажется, что сметная документация, как и здание, собирается из кирпичиков. Так, первым кирпичиком в здании сметной документации является локальная смета.
Локальные сметы - это первичная сметная документация. Они составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям.
Локальные сметные расчеты составляют также на отдельные работы и затраты по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам в тех случаях, когда отсутствуют детальные данные об объемах работ, вследствие чего расчет стоимости выполняется по укрупненным показателям и подлежит уточнению при разработке рабочей документации.
Локальная смета составляется, исходя из:
- объемов работ по проектным данным;
- номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря;
- сметных нормативов, действующих на момент составления сметы;
- свободных (рыночных) цен и тарифов на оборудование, мебель и инвентарь.
В общем случае локальная смета составляется на один вид работ.
Например, по зданиям и сооружениям - на строительные работы; специальные строительные работы; внутренние санитарно-технические работы; внутреннее электроосвещение; электросиловые установки; монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования; контрольно-измерительных приборов и автоматики; слаботочных устройств (связь, сигнализация и т.п.); приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и другие работы.
По общеплощадочным работам - на вертикальную планировку; устройство инженерных сетей, путей и дорог; благоустройство территории; малые архитектурные формы и другие.
На один и тот же вид работ могут составляться две или более локальные сметы в тех случаях, когда проектируются сложные здания и сооружения и осуществляется разработка технической документации для строительства несколькими проектными организациями, а также когда сметная стоимость разделяется по пусковым комплексам.
В локальных сметах данные группируются в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств. Группировка обычно соответствует технологической последовательности работ. Обычно допускается разделение зданий и сооружений на подземную часть (работы «нулевого цикла») и наземную часть.
Обычно локальная смета включает следующие разделы:
- строительные работы: земляные работы; фундаменты и стены подземной части; стены; каркас; перекрытия; перегородки; полы и основания; покрытия и кровли; заполнение проемов; лестницы и площадки; отделочные работы; разные работы;
- специальные строительные работы: фундаменты под оборудование; специальные основания; каналы и приямки; футеровка и изоляция; химические защитные покрытия и прочие работы;
- внутренние санитарно-технические работы: водопровод, канализация, отопление;
- газоснабжение;
- монтаж оборудования: приобретение и монтаж технологического оборудования, технологические трубопроводы, технологические металлические конструкции и т.п.;
- вентиляция и кондиционирование;
- электромонтажные работы;
- низковольтные сети;
- КИП и автоматика.
Оценка правильности заложенных, при составлении сметы, объемов, примененных коэффициентов и цен на работы и материалы
При выполнении технической строительной экспертизы часто возникает необходимость осуществить проверку и анализ сметной документации.
Рекомендуется проводить проверку и анализ сметной документации по таким основным направлениям как: проверка объемов, заложенных в смету на соответствие проекту; проверка примененных коэффициентов, проверка цен на материалы, оборудование и механизмы; проверка правильности примененных расценок.
На первом этапе необходимо проверить все объемы, что включены в смету, на их наличие в проектной документации. После того как смета, на данном этапе проверена, переходим к следующему.
На втором этапе следует обратить внимание на заложенный уровень заработной платы, который регламентирован Минрегионстроем. Определить правильность выбора показателей прибыли и административных затрат. Также следует проверить числовые параметры на предмет использования понижающих коэффициентов при вычислении общепроизводственных затрат.
Кроме того, нужно проверить повышающие коэффициенты к трудоемкости выполнения работ или для учета влияния условий выполнения работ. Следующим шагом будет проверка прочих затрат, особое внимание обращаем на средства что заложены на компенсацию командировок, перевозку рабочих собственным автомобильным транспортом, перебазировки техники и др.
Цены, на материальные ресурсы, которые включают сметы, не должны превышать средний уровень цен на рынке, это касается цен на материалы, оборудование и строительные машины.
После того как выполнены первые три этапа проверки смет, можно переходить к последнему этапу анализа сметной документации, а именно, правильности применения единичных расценок.
Кроме того, следует обратить внимание на полноту сметной документации. Определить, не дублируются ли работы разными расценками, а для этого нужно ознакомится с составом работ каждой из расценок. Проанализировать расценки, которые использованы «применительно» при составлении сметы. Они должны быть максимально схожи по составу работ с составом выполняемой работы.
Автор: Половинкина Е.И.
Техническая строительная экспертиза
Узнать стоимость и сроки online, а также по тел.: +7(495) 641-70-69; +7(499) 340-34-73; e-mail: manager@tse-expert.ru
Судебная экспертиза
Определение величины причиненного материального ущерба в результате некачественного выполнения проектных, строительно-монтажных, отделочных и ремонтных работ
Экспертиза проектной документации
Оценка стоимости недвижимости
Приемка выполненных работ
Не платите за воздух: как строители завышают сметы
Контроль качества строительства
